„Nach unserem Dafürhalten ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen“, lautet die Aussage aus dem Frühjahrsgutachten 2017 zu den deutschen Wohnungsmärkten, die für sehr viel Aufsehen in der Immobilienbranche gesorgt hat.
Platzt bald die Blase?
Seit geraumer Zeit – nicht zuletzt aufgrund der Warnungen der Bundesbank – wird immer wieder diskutiert, ob sich in Deutschland eine Immobilienblase entwickelt. Der bisherige Konsens unter Experten war, dass es deutschlandweit keine Immobilienblase gibt, sondern dass allenfalls in einzelnen Großstädten punktuell Übertreibungen bei den Preisen existieren.
In Deutschland steigendes Interesse am Suchbegriff „Immobilienblase“
Dass die Deutschen die Angst vor einer Immobilienblase stark beschäftigt, zeigt das Interesse am Suchbegriff „Immobilienblase“. Google Trends zufolge dümpelte das Interesse für dieses Schlagwort bis Mitte 2012 dahin. Dann begann das Thema jedoch für die Deutschen langsam interessant zu werden und flammte Mitte 2014 kurzfristig auf, nachdem der Wirtschaftsweise Volker Wieland die Zinspolitik der EZB kritisiert hatte, die zu „Übertreibungen bei den Vermögenspreisen, vor allem bei Immobilien“ führen könne und Immobilienscout24 in einer Analyse zu dem Ergebnis kam, dass in Teilbereichen die Gefahr einer Marktüberhitzung wachse. Danach flachte das Interesse am Suchbegriff „Immobilienblase“ deutlich ab. Erst im März 2016 stieg es wieder auf ein neues Allzeithoch, als die Bundesbank vor einer Immobilienblase warnte. Seitdem ist das Interesse an diesem Schlagwort ungebrochen hoch und war im Februar 2017 so hoch wie nie zuvor.
empirica prognostiziert sinkende Immobilienpreise
Doch wie begründet ist die Sorge um eine Immobilienblase? Drohen bald heftige Preiskorrekturen? Die Bundesbank sieht zumindest in ihrem aktuellen Monatsbericht vom Februar 2017 eklatante Preisübertreibungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen in den Metropolen: „Insgesamt dürfte die im Berichtsjahr erhöhte Preisdynamik bei Wohnimmobilien über diejenige Entwicklung hinausgegangen sein, die durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angelegt ist, und auch die weiter ermäßigten Finanzierungskosten können nur einen Teil der zusätzlichen Dynamik erklären. Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15% und 30%. Die Preisabweichungen nahmen vor allem bei Eigentumswohnungen in den Großstädten zu.“
Auch die Commerzbank hält deutsche Wohnimmobilien für zu teuer. „Die Häuserpreise in Deutschland steigen und steigen. Gemessen an unserem neu entwickelten Modell sind sie inzwischen im Durchschnitt 10% zu teuer. Beenden könnte diesen Boom wohl nur ein spürbarer Anstieg der Zinsen, der aber nicht in Sicht ist. Somit dürften die Häuserpreise vorerst weiter deutlich steigen“, schreibt Dr. Marco Wagner aus dem Research-Team der Commerzbank in seinem Wochenbericht am 24. Februar 2017.
Daher geht der Immobilienweise Prof. Dr. Harald Simons von empirica zumindest für die Top-7-Städte von Preiskorrekturen aus. „Seit inzwischen über fünf Jahren steigen in den Top-7-Städten die Kaufpreise stärker als die Neuvertragsmieten und haben nunmehr ein Niveau erreicht, das fundamental in keiner Weise mehr zu rechtfertigen ist“, betont Simons. Im letzten Zyklus seien die Preise real innerhalb von fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel gesunken. Dies könne als grobe Daumenpeilung gelten, so Simons. Das entspreche in etwa einem Rückgang der Preise auf das Niveau von Ende 2014.
Heftige Kritik aus der Branche
Simons Prognose traf in der Immobilienbranche bisher auf großes Unverständnis und hatte große Kritik zur Folge. Den Aufschlag machte Martin Steininger von bulwiengesa. In einer Online-Publikation listete er vier Aspekte auf, die gegen die These von empirica sprächen: Hohe Preiskorrekturen in den Metropolen seien unrealistisch, Wohnungsbedarf und -nachfrage hätten auch ökonomische Faktoren, nicht aus jeder Baugenehmigung folge eine Fertigstellung und ein pauschaler Bezug zwischen Angebotsüberhang und Preisrückgang sei nicht präzise. Nur in einem Punkt stimmt Steininger mit Simons überein: „Die Zyklik der Märkte ist von empirica berechtigterweise stark betont.“
Deutliche Worte findet auch Dr. Marc Weinstock von der DSK | BIG Gruppe: „Wer so fahrlässig und um der Schlagzeilen willen vor einer Trendwende auf den Wohnimmobilienmärkten in den wachsenden Großstädten warnt, betreibt ein gefährliches Spiel.“ Denn wenn die Investitionen in den Wohnungsbau nachließen und bei der Politik der Eindruck entstünde, man könne bei der Flächenbereitstellung wieder langsamer machen, könne genau das Gegenteil der Prognose von Simons eintreten.
„Die zugrundeliegenden Annahmen sind ebenso wenig stichhaltig wie die volkswirtschaftliche Interpretation, die gesellschaftliche Veränderungen als Treiber von Bevölkerungsbewegungen weitgehend ausblenden. Der Fokus ist zu sehr auf die Zentren der Metropolregionen verengt und hat zu wenig das Umland als Gesamtentwicklungsraum im Auge“, bewertet Olaf Cunitz von der DSK | BIG Gruppe die Analyse von empirica.
Das sagen 11 Experten aus der Immobilienbranche
In der Folge finden Sie ausführliche Statements und Einschätzungen zum Frühjahrsgutachten von Martin Steininger (bulwiengesa), Olaf Cunitz (DSK | BIG Gruppe), Helge Scheunemann (JLL), Prof. Dr. Michael Voigtländer (IW Köln), Dr. Thomas Beyerle (Catella), Matthias Pink (Savills), Einar Skjerven (Skjerven Group), Jan Hebecker (Immobilienscout24), Ulrich Jacke (Dr. Lübke&Kelber), Michael Schlatterer (CBRE) und Kai Wolfram (Engel & Völkers).
Ihre Meinung ist gefragt
Wie schätzen Sie die aktuelle Lage ein? Drohen Preiskorrekturen wie von empirica prognostiziert? Wir freuen uns über Ihren Kommentar am Ende dieses Beitrags.
„Preiskorrekturen von 30% in den Metropolen sind unrealistisch. Wir gehen aufgrund unserer jüngsten Bevölkerungsvorausberechnungen von einer weiter dynamischen Entwicklung in den Kernstädten aus. Die Wanderung hin zu starken Wirtschaftsräumen bleibt auch in Zukunft der zentrale Grund für die Dynamik dieser Regionen. Wertkorrekturen von 30% hat es in deutschen Großstädten noch nie gegeben. Selbst in wirtschaftlich schwachen Jahren wie etwa 1994 bis 1999 war dies nicht der Fall. Dennoch sind Wertkorrekturen auf den städtischen Märkten für Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren nicht unwahrscheinlich. Wenig valide sind das von empirica beschriebene Ausmaß und die Konzentration auf die wirtschaftlich starken Großstädte.“
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Olaf Cunitz
Bereichsleiter Bauland- und Projektentwickler
in der DSK | BIG Gruppe
www.dsk-gmbh.de |
„Im Frühjahrsgutachten heißt es, die derzeit geforderten Kaufpreise stünden vor allem in Berlin und München fundamental in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. In den Preisen seien offensichtlich weiter signifikant steigende Mieterträge eingepreist. Diese seien aber in den Metropolen nicht mehr zu erwarten. Diese Beobachtung ist richtig: In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass der Markt für Eigentumswohnungen nicht reguliert ist, während der Markt für Mietwohnungen in hohem Maße auch schon vor Einführung der Mietpreisbremse reguliert war. Das bedeutet, dass Kaufpreise für eine Eigentumswohnung tatsächlich den Gleichgewichtspreis für die Wohnung widerspiegeln während Mieten aufgrund der bestehenden Regulierung die Nachfrage nach dem Wirtschaftsgut Mietwohnung eben nicht oder nur bedingt richtig anzeigen. Auch kann man daraus nicht ableiten, dass alle Käufer von steigenden Mieten ausgehen: Nach unseren Beobachtungen ist sowohl den privaten als auch den institutionellen Erwerbern von Wohnungen bewusst, dass die Immobilienrenditen zwar niedriger sind als in den Vorjahren – aber eben immer noch höher als die Renditen bei anderen Anlagemöglichkeiten, sofern es überhaupt sinnvolle Alternativen gibt. Verglichen mit den negativen Zinsen für das Horten von Liquidität ist der von vielen Investoren angestrebte Erhalt des eingesetzten Kapitals auch bei niedrigen Renditen noch immer gegeben.“
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Helge Scheunemann
Head of Research Germany bei JLL
www.jll.de
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„Der wesentliche Hauptgrund für das Überschießen der Kaufpreise gegenüber den Mietpreisen ist nach wie vor das niedrige Zinsniveau, weniger ein zu geringes Angebot an geeigneten Mietwohnungen. Der alleinige Blick auf die langen Zeitreihen im Wohnimmobiliensektor kann täuschen. Bezieht man die Aktien- und Anleihenmärkte mit ein, zeigt sich, dass auch diese momentan sehr niedrige Renditen aufweisen, was ebenfalls am Zinsniveau liegt. Sollten die Zinsen wider Erwarten schnell steigen, haben alle Investitionen Probleme. Eine potenzielle Nachjustierung der Zinspolitik innerhalb des Euroraums wird zwar derzeit vielerorts diskutiert. Ich halte die Wahrscheinlichkeit in der näheren Zukunft jedoch für eher gering. Vorerst bleibt es demnach bei der Diagnose, dass Wohnimmobilienkäufer mit Eigenkapital von den niedrigen Zinsen profitieren und einen Mangel an geeigneten Anlagealternativen vorfinden. Besonders in den großen Metropolen ist die Gefahr einer Überhitzung der Immobilienpreise zwar nicht völlig unbegründet. Dennoch sehe ich fundamental keine fallenden Preise, sondern allenfalls eine Seitwärtsbewegung des Marktes.“
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Prof. Dr. Michael Voigtländer
Immobilienökonom
am Institut der deutschen Wirtschaft Köln
www.iwkoeln.de
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„Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere in den Großstädten, ist nach wie vor sehr hoch. Unsere demografischen Prognosen für Berlin, Frankfurt und München zeigen bis 2035 ein starkes Bevölkerungswachstum. Die Bautätigkeit kann dieser Nachfrage kaum folgen, allein in Berlin wurden in den letzten drei Jahren mindestens 40.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Unsere Analysen zeigen überdies, dass der Markt auch bei einer Zinserhöhung nicht kippen würde. Möglicherweise steigen die Preise dann langsamer, aber eine scharfe Preiskorrektur wird es nicht geben.“
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Dr. Thomas Beyerle
Geschäftsführer
Catella Property Valuation GmbH
www.catella.com
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„Nähert man sich rein analytisch dem deutschen Wohnungsmarkt, erlebt dieser einen zyklischen Aufschwung seit 2012, der oftmals in einem Staunen über neue Preisgrenzen mündet. Der Höhenflug, und das sagt der Name schon, geht normalerweise auf dem letzten Drittel der Wegstrecke vor dem Aufsetzen in einen langsamen Sinkflug über. Die aktuelle Hausse speist sich zweifelsfrei aus einer fundamental belegbaren Nachfrage von Investoren und Mietern, welche sich in einem Risikofeld bewegen, das sehr stark durch die „Null Risiko Doktrin“ (Eigenkapitaldeckung) bei der Finanzierung geprägt ist. Hinzu kommt, dass die Nachfrage real unterlegt ist: mehr denn je strömen Leute in die Städte und sorgen so für eine Verknappung an Wohnraum. Der Markt reagiert, auch durch das Wegbrechen des sozialen Wohnungsbaus, in geradezu lehrbuchhafter Form – wenngleich natürlich unter Verknappung von sogenanntem „bezahlbaren“ Wohnraum, wie immer dieser auch subjektiv definiert sein mag. Nimmt man alle Genehmigungen zusammen, werden wir den „Berg“ bis 2021 abbauen. Ob sich dann die Zuzugszahlen in die Städte noch in der Geschwindigkeit entwickeln wie die letzten 10 Jahre, sehe ich eher zurückhaltend. Aber: Eine Hausse endet irgendwann zweifelsfrei – nur die aktuelle politische, wirtschaftliche und gesellschaftliche Gemengelage lässt keine Anzeichen eines flächendeckenden Einbruchs erkennen.“
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Matthias Pink
Head of Research Germany
bei Savills Immobilien Beratungs-GmbH
www.savills.de
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„Fakt ist: Die fundamentalen Rahmendaten an den Wohnimmobilienmärkten der deutschen Großstädte sind nahezu perfekt. Eine schnell steigende Zahl an Haushalten wird begleitet von wachsenden Einkommen und rekordniedrigen Zinsen. Besser geht’s kaum. Klar ist aber auch: Diese außerordentlich günstigen Rahmenbedingungen sind eine temporäre, keine dauerhafte Konstellation. Insofern ist den Wohnungspreisen zweifellos ein Rückschlagspotenzial zu attestieren. Die historische Relation der Kaufpreise zu den Mieten zur Bestimmung der „Fallhöhe“ heranzuziehen, halte ich in diesem Zusammenhang aber für ungeeignet. Damit wird nämlich unterstellt, dass die Zinsen wieder auf das Vor-Finanzkrisen-Niveau steigen. Und das ist, zumindest für die nächsten Jahre, extrem unwahrscheinlich. Kurzum: Rückschlagspotenzial ja, aber nicht in der im Frühjahrsgutachten genannten Höhe.“
„Der Preisanstieg auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt der vergangenen Jahre basiert gerade nicht auf Spekulation, sondern auf einer soliden positiven Entwicklung der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Fundamentaldaten: Die Bevölkerung wächst, die Beschäftigung und die Löhne ebenfalls. Von einer Blase kann daher keine Rede sein. Zumal spricht nichts dafür, dass sich diese positive Entwicklung in naher Zukunft umkehren würde. Aber auch weichere Faktoren sprechen für die Stadt: die dynamische Start-up-Szene zieht Venture-Kapital und junge Talente aus der ganzen Welt an, das kulturelle Angebot lockt so viele Touristen wie in keine andere deutsche Stadt. Laut dem IW Köln braucht Berlin im Zeitraum von 2016 bis 2020 jährlich 16.700 neue Wohnungen – bis 2030 dann sogar 20.000 pro Jahr. Der Neubau bewegt sich derzeit bei gerade 10.000 fertiggestellten Einheiten im Jahr. Der sich daraus ergebende Nachfrageüberhang führt automatisch zu weiter steigenden Preisen. Solange die Bevölkerung wächst, steigen auch die Preise für Wohnimmobilien. Außerdem trägt auch die Geldpolitik zum Preiswachstum bei, da die Immobilie neben Aktien als letzte Anlagealternative im Niedrigzinsumfeld verbleibt und deshalb eine hohe Nachfrage erfährt. Wahrscheinlich wird sich das Zinsniveau in der Zukunft wieder erhöhen, was jedoch kaum ein Problem für den Markt darstellt. Investoren können schon heute ihre Finanzierungskosten absichern, um mögliche negative Nachfrageeffekte auszugleichen. Auch die politische Regulierung verknappt beispielsweise mit der Etablierung von Milieuschutzgebieten das ohnehin schon knappe Angebot. Politische Eingriffe in einen funktionierenden Markt wirken hier wie so oft kontraproduktiv.“
„Die Preise von Bestandseigentumswohnungen sind 2016 weiter stark gestiegen. Viele überlegen deshalb, jetzt noch zu investieren, bevor Wohneigentum noch teurer wird. Allerdings hat sich der Anstieg schon Ende 2016 etwas beruhigt. 2017 könnte das Jahr des Wandels werden. Es wird voraussichtlich keine Umkehr des Trends geben, aber eine Abschwächung. Fallende oder stagnierende Preise am Immobilienmarkt sind jedoch nicht absehbar.“
„Eine Blasengefahr ist in Deutschland nicht zu erkennen. Vor dem Hintergrund, dass mit immer mehr Eigenkapital verstärkt eher langfristig investiert wird, ist selbst bei einem veränderten Marktgeschehen nicht mit extremen Verkaufszunahmen zu rechnen, die die Preise deutlich negativ tangieren würden.
Nach wie vor lohnt sich ein genauer Blick auf die Landkarte. In der Breite des Marktes gibt es noch B-Städte beziehungsweise Teillagen, in denen der seit 2010 begonnene Preisanstieg weiter anhalten wird. Allerdings schwindet auch dort das Angebot.
In besonderen Lagen der begehrten TOP-Städte, Schwarmstädte und Universitätsstädte ist der Preiszenit für Wohnimmobilien aus meiner Sicht allerdings häufig erreicht. Hier werden Preise aufgerufen und realisiert, die die laufende Objektrendite sogar teilweise deutlich unter 2% drücken. Im Umkehrschluss besteht hier aktuell das größte Risiko, dass bei gegenläufiger Marktentwicklung (Rückgang der Nachfrage / Zunahme des Angebotes / weiter steigende Zinsen) Preise zurückgehen könnten. Jedoch gibt es aktuell keine Anzeichen für eine derartige Marktveränderung.“
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Michael Schlatterer
Team Leader Market Intelligence
bei CBRE in Deutschland
www.cbre.de
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„Deutschland gilt für die global weiterhin liquiden Investoren unverändert als sehr attraktiv – insbesondere Berlin. Preistreibend wirkt die zunehmende Verknappung der Angebote, da Eigentümer wegen fehlender Investmentalternativen ihre Immobilie halten und nicht veräußern wollen. Diese zunehmende Angebotsverknappung an Bestandsobjekten hat zur Folge, dass Investoren vermehrt in Projektentwicklungen investieren.“
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Kai Wolfram
Geschäftsführender Gesellschafter
von Engel & Völkers Investment Consulting
www.engelvoelkers.com
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„Wir sehen keine Anzeichen, dass es auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Preiskorrekturen von bis zu 30% geben wird, wie es der ZIA in seinem neuen Frühjahrsgutachten prognostiziert. Dass ein Trendeinbruch bei den Kaufpreisen in Berlin „sicher“ ist, stimmt nicht. Das Gegenteil ist der Fall. Die stabile und positive Entwicklung wird sich fortsetzen. Sowohl das Interesse von Investoren sowie der Zuzug nach Berlin wird in den kommenden Jahren anhalten. Vor allem, wenn man die Bestandsmieten mit den Neuvermietungen vergleicht, sieht man, dass auf dem Markt noch Luft nach oben ist.“
Alle Kommentare ... 2
Wieder eine sehr interessante Diskussion! Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Deutschland keineswegs überhitzt, deshalb ist unbedingt zu differenzieren. Die Preisentwicklung auf den großstädtischen Immobilienmärkten in Deutschland (insbesondere in den vier Metropolen Hamburg, Berlin, München und Köln) war m.E. nicht nur bedarfsgetrieben, sondern beruht auch wesentlich auf dem großen Mangel an Anlagealternativen, da die beiden wichtigsten Zentralbanken der Welt (Federal Reserve Bank und EZB) eine Null-Zins-Politik betrieben haben, die sich endlich erkennbar dem Ende zuneigt. Auch in deutschen Immobilien steckt viel internationales Anlagekapital, das in Staatsanleihen zurückfließen wird, sobald dort wieder signifikante Renditen winken. Zwar erwirtschaften Immobilien an konjunkturell stabilen Standorten eine sichere kleine Rendite, die Zuschreibungen werden künftig aber wegfallen und können sich u.U. binnen weniger Jahre ins Gegenteil verkehren. Und: Immobilien sind nicht so rasch liquidierbar wie Aktien oder Anleihen. Deshalb möchte niemand der letzte sein, der dort noch investiert – während die etwas vorsichtigeren (klügeren?) Investoren bereits Gewinne sichern und „Kasse machen“. Wenn dann alle gleichzeitig zum Ausgang drängen, geht das nicht ohne Blessuren ab. Wann der Markt kippt, ob in den nächsten Monaten oder erst in zwei, drei Jahren ansteht – das ist natürlich noch offen.
Ich schließe mich Dr. Schmidt an. Sobald es wieder Anlagealternativen geben wird – was z.B. bei US-Staatsanleihen schon der Fall ist – wird Kapital vom Immobilienmarkt abgezogen und in vielen Metropolen wie Berlin eine Preiskorrektur nach unten stattfinden.